Processo de Registro na Serventia de Registro de Imóveis: Dúvida. Conceito. Hipótese de cabimento e tramitação. Consequências da decisão de dúvida
ENVIE SEU CASO OU LIGUE: (85) 4101.0454
MANDE WHATSAPP: (85) 9 9961.2795
Processo de registro na serventia de registro de imóveis: Dúvida. Conceito. Hipótese de cabimento e tramitação. Consequências da decisão de dúvida.
RESUMO:
Inicialmente, o presente trabalho tem como objetivo abordar o processo de registro em cartórios de imóveis, especialmente com relação à suscitação de dúvida. Será mencionado o conceito do referido instituto, a hipótese de cabimento e de tramitação, assim como as consequências da decisão da dúvida.
PALAVRAS-CHAVE:
Processo de registro. Dúvida. Cartório de Registro de Imóveis. Oficial de Registro. Jurisdição voluntária. Suscitação de dúvida.
INTRODUÇÃO
O presente trabalho abordará a dúvida registral, que trata-se de um procedimento de natureza administrativa e de jurisdição voluntária, regulado pela Lei 6.015/1973 e leis esparsas, cuja análise é levantada pelo Oficial de Registro que podem ser apreciadas, julgadas e revistas ou não pelo juiz.
São sujeitos, e não partes, o interessado (suscitado) e o oficial registrador (suscitante), mediante distribuição do oficial registrador à vara competente, com as motivações do não registro através de declaração ou nota de dúvida, não confundindo-se com petição inicial.
Observa-se que não trata-se de uma dúvida do Oficial de Registro a ser solucionada pelo Poder Judiciário através de uma consulta. Resulta-se em um procedimento administrativo, que por meio da provocação do Judiciário, a figura do Estado-Juiz manifesta-se sobre o entendimento do cartório, ante a existência de um inconformismo do interessado, neste sentido, entende a jurisprudência que:
| EMENTA: DIREITO REGISTRAL - APELAÇÃO - SUCITAÇÃO DE DÚVIDA, DE OFÍCIO, PELO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IMPOSSIBILIDADE - PROCEDIMENTO DE CONSULTA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - AÇÃO EXTINTA - RECURSO PREJUDICADO. Nos termos do artigo 198 da Lei de Registros Públicos, não se admite a ""suscitação de dúvida"" de oficio, pelo oficial de registro; tampouco há na lei previsão de 'procedimento de consulta'. (TJMG - Apelação Cível 1.0051.11.001019-9/001, Relator(a): Des.(a) Moreira Diniz , 4ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/06/2012, publicação da súmula em 24/07/2012) |
Assim como as peculiaridades processuais decorrentes da inexistência de valor da causa, da ausência de sucumbência ao Oficial Registrador, da coisa julgada formal e não material, da possibilidade da propositura de ação contenciosa, da ausência de citação e de revelia em caso de não impugnação pelo interessado, que não há finalidade de solucionar questão teórica, ou seja, é necessária a existência do título.
A presente obra tem o objetivo apresentar o instituto da suscitação da dúvida, que nasce no cartório de registro de imóveis, que possui previsão em diversas lei, porém o seu procedimento é regulado nos artigos 198 e seguintes, da LRP, tendo sido criado com a finalidade de sanear problemas no registro, retificar erros, omissões ou obscuridades do assento, assim como esclarecer que o Oficial de Registro é imparcial mas não é neutro porque tem o dever de zelar pela regularidade do serviço.
O artigo elaborado reforçou-se através dos métodos de pesquisa bibliográfico e jurisprudencial, observando-se como fontes principais a citação de autores como Eduardo Sarmento, Marcelo Rodrigues, Walter Ceneviva e Luiz Loureiro, baseou-se na jurisprudência dos tribunais superiores. A pesquisa documental foi realizada no Código Civil, na Lei nº. 4.591/1964, Lei nº. 7.669/1976 e Lei nº. 9.492/1997, embora não haja previsão para o tabelionato de notas, pois a Lei nº. 6.015/1973 (LRP) não aborda esse serviço, tem sido o procedimento utilizado em razão do artigo 30, XII, da Lei no 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores – LNR), que prevê a sua aplicação em todos os serviços extrajudiciais.
Contudo, o Oficial tem a função, a pedido do interessado, de encaminhar o título com as motivações do não registro para o juiz competente, realizando a anotação do referido fato no livro de protocolo, devendo o interessado ser cientificado para apresentação de eventual impugnação em 15 dias. Havendo impugnação, o Ministério Público é ouvido sob pena de nulidade. Não havendo, inexiste revelia do suscitado interessado, bem como o juiz determinará o cumprimento das diligências e ao final proferirá a sentença. Por fim, na hipótese de um problema, que o Oficial se recuse em suscitar a dúvida, o interessado poderá impetrar mandado de segurança contra a autoridade coatora.
1. CONCEITO
O processo de dúvida registral é definido como um procedimento iniciado em Cartório de Registro de Imóveis, quando qualquer pessoa não concorde com as exigências formuladas pelo Oficial para o registro de um título, que a pedido do interessado, é submetido à apreciação judicial as razões pelas quais o oficial entende não ser possível realizar o registro que lhe é requerido.
Entente o eminente Walter Ceneviva que "dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido".
2. HIPÓTESE DE CABIMENTO E TRAMITAÇÃO
A análise do processo de dúvida é levantada pelo Oficial de Registro de Imóveis que podem ser apreciadas, julgadas e revistas ou não pelo juiz, na forma da Lei de Organização Judiciária dos Estados.
A recusa do Oficial em registrar o título deve ser fundamentada através de entrega de nota devolutiva, com a exposição das razões da obstância.
Os sujeitos do quadro processual na suscitação da dúvida são, o interessado no registro (suscitado) e, de outro, o oficial registrador (suscitante). Mencionar que no aludido processo haja partes é um equívoco, pois existem sujeitos, , na expressão técnico-jurídica do termo.
A suscitação da dúvida está disciplinada no artigo 198, caput, da Lei nº. 6.015/1973. As hipóteses de cabimento são duas: a primeira, quando o interessado não concorde com as exigências apresentadas pelo Oficial de Registro de Imóveis e a segunda hipótese ocorre quando o interessado não tenha condições de satisfazer as exigências indicadas pelo Oficial de forma absoluta. Vejamos o dispositivo acima correlacionado:
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título. |
A suscitação da dúvida pode ser apresentada por qualquer pessoa que provoque o registro ou a averbação, apresentando o título ao Cartório de Registro de Imóveis.
O apresentante pode ser terceira pessoa da relação jurídica do título, como o procurador, amigo, parente, conhecido, despachante, empregado, entre outras.
Por outro lado, o interessado no registro é aquela pessoa que possui interesse jurídico com a entrada do título no Cartório de Registro de Imóveis, assim como deve deter legitimidade como titular do direito cuja inscrição é pretendida.
O procedimento de dúvida é formulado pelo Oficial de Registro. Possui natureza administrativa, de jurisdição voluntária prevista no Novo Código de Processo Civil. Usualmente o mencionado procedimento ocorre a requerimento por escrito do interessado no registro, com a finalidade de que seja dirimido pelo Juiz competente.
Sendo assim, destacamos que não cabe ao apresentante impugnar a dúvida em Juízo, mas somente o interessado, conforme reza o artigo 199, da LRP, senão vejamos:
| Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença |
O Oficial, a requerimento do interessado, encaminhará o título com as motivações do não registro para o juiz competente através de declaração ou nota de dúvida, que com petição inicial não deve ser confundida, bem como realizará a anotação do referido fato no livro de protocolo, que é obrigatório, na forma do artigo 182, da LRP, com base no princípio da legalidade e conforme dispuser a lei de organização e divisão judiciária regional.
A vara competente para receber o processo de suscitação da dúvida é a Vara de Registros Públicos. Quando o interessado no registro é a União,entidade autárquica ou empresa pública federal, a competência é da Justiça Comum Federal da Seção Judiciária respectiva.
Como noticiado anteriormente, a decisão da dúvida possui natureza administrativa. A referida natureza é em razão da vedação do exame de questões contenciosas de alta indagação. Todavia, o interessado também não está impedido de se utilizar do processo contencioso competente, conforme preleciona o artigo 204, da LRP.
Em atenção ao artigo 1º, da Lei nº. 8.935/1994, como o Oficial Registrador não é parte, mas sim profissional do direito que atua pessoalmente, ao suscitar a dúvida, a lei não exige capacidade postulatória ou que o registrador esteja representado obrigatoriamente por advogado.
Como o suscitante da dúvida não é parte, a exemplo do caso do Oficial Registrador, não há pedido, ou seja, não precisa se ater exatamente ao pedido do processo, consoante artigo 492, do CPC/15. A nota de dúvida não precisa obedecer aos requisitos da petição inicial elencada no artigo 319, do CPC/15.
O processo de suscitação de dúvida também tem suas peculiaridades regradas no artigo 207, da LRP, como a inexistência de valor da causa, a impossibilidade de condenação do oficial registrador ao pagamento dos ônus sucumbenciais, assim como dispõe o artigo 204, do referido diploma legal, que no mencionado processo não há incidência da coisa julgada material, mas apenas formal.
Diante das peculiaridades do processo de suscitação de dúvida, acima apresentadas, em homenagem ao artigo 204, da LRP, não há óbice que o interessado realize a propositura da ação contenciosa competente. Não há citação no procedimento da dúvida, mas notificação, que é ato dirigido à pessoa que não disputa em juízo, através de agente público titular de delegação.
Em ato contínuo, o Oficial cientificará o interessado para apresentar, caso queira, impugnação diretamente em juízo, no prazo de 15 dias, na forma do artigo 198, inciso III, da LRP.
Consoante o artigo 199 e 200, da Lei nº. 6.015/1973, o interessado apresentando ou não a impugnação no prazo legal, não há penalidade processual como a revelia, o juiz determinará o cumprimento das diligências, ouvido o membro do Ministério Público no prazo de 10 dias e ao final proferirá a sentença no prazo impróprio de 15 dias, com base nos elementos constantes nos autos.
Da sentença, o interessado, o membro do Ministério Público e o terceiro prejudicado (na hipótese de assistência simples, poderá recorrer desde que demonstre seu interesse jurídico e não apenas econômico na solução da questão) poderá interpor recurso de apelação, no prazo de 15 dias, contado da intimação, nos efeitos devolutivo e suspensivo, conforme disposição do artigo 202, da Lei nº. 6.015/1973. Nesse momento processual, o advogado é indispensável.
Caso o Oficial Registrador se recuse em suscitar a dúvida no caso concreto, o interessado tem até 15 dias para impetrar o mandado de segurança, tendo como impetrado o Oficial como autoridade coatora.
3. CONSEQUÊNCIAS DA DECISÃO DA DÚVIDA
Acerca dos efeitos do julgamento da sentença, o artigo 203, da Lei nº. 6.015/1973, estabelece que:
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo. |
Como visto, depois que o processo submetido ao Poder Judiciário transitar em julgado, ou seja, não couber recurso ou as partes requererem a dispensa do prazo recursal mediante o deferimento do pedido pelo juiz, se a ação for julgada procedente, a documentação será entregue à parte com a ciência do Oficial para que seja consignado no Protocolo e para que a prenotação seja cancelada.
O procedimento da dúvida tem por objetivo determinar o saneamento do registro, retificação de erros, obscuridade ou omissões do assento. Não busca que seja ordenado seu cancelamento, total ou parcial e nem declarar a nulidade do registro ou mesmo do título.
Logo, se o registro é aceito, o dispositivo da sentença é de procedência pura e simples ou de improcedência, ao reverso.[10] Nesse sentido, leciona Marcelo Guimarães Rodrigues, que:
| “É comum que, dentre duas ou mais exigências, ao menos uma seja acolhida, de modo a impedir o registro do título até que seja satisfeita pelo interessado. Ainda assim, nessa eventualidade, o dispositivo é de improcedência, pois objetivamente o registro não será consumado até que a única exigência subsistente seja atendida. Nesse sentido, o art. 203, Ie II, da Lei dos Registros Públicos, não prevê a modalidade de “procedência parcial” ou de “improcedência parcial” nos dispositivos da sentença que resove a dúvida.” |
O Oficial Registrador detém interesse jurídico em recorrer porque quer ver a resolução do incidente nascido no processo de registro de título em sua serventia, mesmo que não haja defesa de interesse próprio ou direito pessoal. O Oficial deve ser imparcial, mas a imparcialidade não é confundida com neutralidade, pois a lei impõe que esse profissional zele pela regularidade de seu serviço, seja no aspecto formal ou material.
Havendo apelação contra decisão de juiz estadual de primeira instância, em vara de Registros Públicos, o recurso será julgado no Tribunal de Justiça do respectivo estado, conforme o julgamento da apelação proferida pela 6ª Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO REGISTRAL. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. RECUSA DE AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA MÃE DE IMÓVEL VINCULADO – EXIGÊNCIA PELO NOTÁRIO DE DOCUMENTOS NÃO PREVISTOS EM LEI – ILEGALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 - O cerne da questão cinge-se na análise da legalidade da recusa do notário em averbar na matrícula de imóvel descrito nos autos construção nele erguida posteriormente. 2 - Com efeito, na espécie em testilha, a recusa na realização do ato registral foi motivada, na ótica do notário competente, pela falta de comprovação da regularidade do empreendimento pelo suscitado, o qual não apresentou sequer um dos documentos necessários para averbação pleiteada: a Planta de Situação devidamente aprovada pelas autoridades municipais competentes, o Alvará de Construção e ainda os "habite-se" de cada unidade autônoma. 3 - Compulsando atentamente os autos, percebe-se que assiste razão ao suscitado, porquanto, nos termos do art. 246 da Lei 6015/73 – Lei de Registros Publicos e art. 808 do Provimento nº 08/2014/CGJ -CE – Código de Normas do Serviço Notarial e Registral do Estado do Ceará, anexou a todos os documentos necessários à averbação pretendida (certidões para fins de averbação de construção expedidas pela Secretaria de Finanças Municipal, bem como Certidão Negativa do INSS referente à construção dos imóveis), de forma que a recusa notarial, acompanhada da desarrazoada exigência de documentos sequer previstos em lei, deve ser rechaçada. 4 - Eventuais irregularidades constatadas na construção do empreendimento imobiliário vinculado ao imóvel objeto da matrícula a qual pretende-se averbação devem ser analisadas na seara própria, não podendo, de forma alguma, impedir o registro do imóvel com base em fundamentos dissociados da atividade registral. 5 - Recurso conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso apelatório, dando-lhe provimento, termos do voto do Relator Fortaleza, 24 de agosto de 2015 Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO FRANCISCO BANHOS PONTE Relator
(TJ-CE - APL: 00465099020138060001 CE 0046509-90.2013.8.06.0001, Relator: PAULO FRANCISCO BANHOS PONTE, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2015) |
No caso de apelação contra sentença prolatada por Juiz da Justiça Comum Federal, competirá à Câmara ou Turma Cível do Tribunal Regional Federal da região correspondente, senão vejamos o conflito de competência julgado pela terceira seção do Tribunal Regional Federal da Primeira Região:
PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO OFICIAL DE CARTÓRIO. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. AÇÃO CAUTELAR PREPARATÓRIA DE AÇÃO DECLARATÓRIA ENVOLVENDO A DISCUSSÃO ACERCA DO DOMÍNIO DO IMÓVEL. PREVENÇÃO. INEXISTÊNCIA. I - A prévia distribuição de procedimento de suscitação de dúvida veiculada por Oficial do Registro Imobiliário, por possuir natureza puramente administrativa, não gera qualquer prevenção do juízo em relação a outros feitos contenciosos. II - Conflito conhecido e provido, declarando-se a competência do Juízo suscitado, da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária do Estado do Piauí.
(TRF-1 - CC: 54728 PI 2007.01.00.054728-0, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, Data de Julgamento: 04/03/2008, TERCEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: 19/05/2008 e-DJF1 p.12) |
O procedimento de dúvida nas demais atividades, não há que se falar em prioridade de registro para aquisição do direito. O mencionado instituto é estendido ao registro civil de pessoas naturais, registro civil de pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos e ao tabelionato de protestos, conforme previsão do artigo 296, da Lei dos Registros Públicos, artigo 30, inciso III, da Lei dos Cartórios e artigo 18, da Lei de Protestos.
CONCLUSÃO
Portando, o processo de registro de dúvida é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido, tendo como hipótese de cabimento quando o interessado não concorda com as exigências apresentadas pelo Oficial Registrador e também durante a situação em que o sujeito interessado não possua condições de satisfazer todas as exigências do profissional do direito.
Em virtude do que foi mencionado, a tramitação do processo resume-se com a distribuição do título com a motivações do não registro para o juiz competente, a pedido do interessado, que posteriormente deverá ser cientificado para apresentar impugnação em 15 dias.
Conclui-se que, o registro da dúvida é uma forma legal de questionar o entendimento do oficial, inclusive na esfera do Judiciário, não se afastando da imparcialidade do Oficial Registrador, que na hipótese de recusa na suscitação da dúvida, o interessado poderá impetrar o mandado de segurança em face da autoridade coatora representada pelo Oficial.
Para mais informações sobre este tema e outros, entre em contato conosco ou acesse o nosso site e redes sociais:
Telefones: 4101-0454 / (85) 9 9961-2795
Site: http://www.fauzerhaidar.com.br/
Instagram: @fauzerhaidaradvocacia
Facebook: Fauzer Haidar Advocacia
Email: contato@fauzerhaidar.com.br
Texto desenvolvido por:
Fauzer Henrique Haidar Guimarães
Lucas Aragão Alves
